Количество объектов в базе:
755
(4742) 52-74-11, 52-74-12
|
Количество объектов в базе:
755 |
Какова цена моей квартиры, или как самому оценить стоимость жилья в Липецке?
В наше агентство недвижимости « Гарант Плюс » каждый день приходят жители Липецка с просьбой помощь продать квартиру. Выслушав огромное количество положительных характеристик и лишь малость недостатков продаваемого объекта, специалистам нашего агентства задается больной для всех вопрос: какую вы хотите получить сумму за ваше жилье? И почти в 85% из 100 нам приходится слышать: да я к вам и пришел только из-за того, что сам не могу оценить жилье. Конечно же, практически всегда продавец обманывает наших сотрудников. Ведь он знает приблизительную стоимость своей недвижимости. Однако мы поговорим о другом: о том, как самому более корректно рассчитать стоимость недвижимости, и какие при этом необходимо учитывать факторы. Приступим. И первым делом необходимо перечислить факторы, которые оказывают существенное влияние на ценообразование.
Факторы, которые влияют на стоимость жилья в Липецке. Если обратиться к профессионалам данного дела, то они все быстро посчитают и расскажут, однако при этом и выставят счет с солидной суммой за свои услуги. В нашем случае, самым приемлемым для расчета будет метод сравнительного анализа. Суть метода такова: вы самостоятельно исследуете рынок недвижимости и, найдя схожее жилье с вашим интересуетесь сколько оно стоит. Хотя данный метод очень субъективный. Ведь как определить схожесть квартир? Для этого необходимо более детально рассмотреть, что влияет на ценообразование недвижимости. Самым главным фактором является не что иное, как месторасположение. Очень важно, в каком районе Липецка находится ваше жилье. Далеко от центра или нет, престижен район или нет и т.д. Следующим фактором является, на сколько близко находится жилье к транспорту. Ведь пусть квартира будет как пятизвездочный отель, но если идти к транспорту около получаса, то цена ее в любом случае будет ниже. Третьим по важности фактором ценообразования на жилье является площадь продаваемой недвижимости. Чем больше площадь, тем больше и стоимость. Исключением являются однокомнатные квартиры. Это объясняется тем, что из-за низкой стоимости такой квартиры, возрастает спрос к такому предложению, что влечет за собой моментальное ее подорожание. После вышеперечисленных факторов идет следующий: тип дома. Самыми привлекательными считаются новые дома с новой планировкой, построенные с кирпича или монолита. Панельные дома считаются менее привлекательными, еще хуже считаются «хрущевки», а замыкают список по привлекательности дома барачного типа. Стоит отметить так называемые «сталинки», к которым, хотя они и находятся в не наилучшем состоянии, существует определенный интерес. Такие квартиры являются более предпочтительными, чем в панельных домах. Далее идет состояние квартиры. Ведь существуют квартиры, в которые «вошел и живи». А есть такие квартиры, что до полной их пригодности потребуется много времени и средств. Самыми проблемными являются «убитые» квартиры, в которых жили алкоголики, наркоманы или другие маргинальные группы людей. Завершающим список факторов, влияющих на ценообразование жилья, является статус квартиры. Квартира может иметь статус «чистой», или «альтернативной». Первый случай означает, что квартира продается без проблем. Второй – что продавцу деньги не нужны, а он хочет обменять свою квартиру на другую. Как правило, в таком случае сделки затягиваются, и не редко срываются. По этой причине «чистые» квартиры ценятся дороже.
Как классифицируются квартиры? Существуют такие факторы, которые существенно разнятся в тех или иных ценовых ситуациях. При этом в зависимости от месторасположения жилья они могут быть выражены в большей или меньшей степени. Например, обеспеченный покупатель, для которого квартира не просто жилье, а и элемент статуса, готов оплачивать такие вещи, которые для малообеспеченных покупателей вовсе не играют никакой роли. И самым главным таким элементом есть вид из окна, который повышает цену на жилье в элитных домах. В более экономичном варианте жилья, покупателям также нравится вид из окна, однако при мысли, что за это необходимо платить у них возникает шок. Относительно последнего этажа мнения также разнятся. Для эконом класса это существенный минус, в то время как для элитных домов это большой плюс. Покупатели таких квартир мечтают о высоте и недосягаемости.
А вот именно это вы напрасно Итак, проанализируем ситуацию. Иногда в наше агентство недвижимости приходят люди с целью продать свою «хрущевку» с шикарным, авангардным евроремонтом, с применением дорогостоящих материалов. Однако такие квартиры были расположены, мягко говоря, не в престижных районах. Конечно, таким продавцам хочется вернуть вложенные в квартиру деньги. Поэтому они и цену хотят далеко не рыночную для их района. Если бы такое жилье было в новом элитном районе, то многие с удовольствием выложили бы необходимую сумму, но поскольку это не так, то такие квартиры продаются по средней цене для данного района, иначе их вообще никто не купит. Получается, что напрасно вкладывались финансы в дорогой евроремонт.
Случай, когда снижение цены неизбежно. Теперь рассмотрим такую ситуацию. Например, был проанализирован рынок недвижимости Липецка, и выяснилось, что стоимость такой-то квартиры должна составлять столько-то. А тут внезапное резкое падение цены на жилье из-за фактора, который даже и близко не принимался во внимание. В Липецке очень много ресторанов, магазинов на первых этажах многоэтажных жилых домов. И каждый день от туда доносятся крики при разгрузке машин с товаром или запахи еды и т.д. Понятное дело, что продавцы такого жилья всячески скрывают данное обстоятельство. Однако не возможно прятать шило в мешке. При первом же осмотре квартиры для многих покупателей становится все ясно.
Иногда нужно уметь и торговаться. Когда в наше агентство обращается продавец, наши сотрудники всегда спрашивают его: вы хотите свое жилье продать или продавать? Если он отвечает, что хочет продать жилье, то с таким человеком приятно работать, т.к. он пойдет на все разумные уступки для продажи квартиры. Если человек начинает «извиваться», то становится ясно, что его квартиру придется очень долго продавать, и как практика показала очень часто безрезультатно. Следует сделать огласку для продавцов. Во время роста цен на недвижимость перед кризисом возникла такая традиция – продавать жилье по завышенным заведомо ценам, так сказать по ценам «на вырост». В то время можно так было делать, т.к. ситуация на рынке недвижимости менялась чуть ли не каждую неделю. Однако, в условиях кризиса, ситуация кардинально изменилась. Поэтому, когда возникают предложения, как и раньше по ценам «на вырост», то на данный момент просто-напросто никто уже не реагирует на такое жилье. И существует очень большая вероятность, что такое жилье вообще не будет продано. А если продажа квартиры необходима для ее владельца, то ему придется пойти на уступки, на те условия, по которым он сможет быстро продать свое жилье. На сегодняшний день снижение цены на жилье в Липецке на 20-30% уже не удивительно, а тем более, если предварительно цена была значительно выше рыночной.
Желаем успеха в продаже вашей недвижимости!
Источник: Агентство недвижимости Липецка «Гарант Плюс» Автор: специалист по недвижимости, АН "Гарант Плюс" Дорофеев Александр При использовании материалов статьи или всей статьи в целом гиперссылка на источник обязательна. |