Продолжим рассматривать риски, которые возможны при продаже земли, не оформленной в собственность. Мы разобрались, что есть законные способы провести такую сделку, но есть и трудности, которые могут возникнуть, если прибегнуть к указанным вариантам. Как обезопасить себя?
Доверенность, которая выдается только на оформление.Продавец выписывает будущему покупателю доверенность. Он должен уладить все формальности с оформлением земли, а после этого обещается подписать договор купли-продажи.
Доверенное лицо занимается оформлением земли в собственность продавца. Оно тратит на это собственные деньги, время. Далее можно приступать уже к самой сделке.
Но кто гарантирует, что покупатель не передумает продавать свою землю? Заставить это сделать его никто не может. Покупатель в такой ситуации может остаться “с носом”. В суд идти бесполезно, доказать свою правоту будет практически невозможно.
Доверенность посредникуПокупатель в этом случае оформляет доверенность не на покупателя, а на третье лицо (знакомый покупателя), которое всё оформит, а затем продаст землю покупателю.
Но возможен вариант, при котором продавец после оформления права собственности передумает продавать землю. Он имеет право отменить доверенность. Единственное – он должен известить об этом доверенное лицо, а также третьих лиц, для представительства перед которыми эта доверенность была выдана. Продавец остаётся с оформленной землей, а покупатель остаётся со своими убытками и потраченным временем.
Если же доверенное лицо успело продать землю до того, как узнало( или должно было узнать) про отмену доверенности, то сделка остаётся в силе.
Доверенность и предварительный договорНекоторым покупателям кажется, что доверенность и предварительный договор – гарантия безопасности сделки. Им кажется, что теперь земля будет гарантированно принадлежать им. Не тут-то было.
Доверенность в таком случае оформляется на третье лицо, а договор заключается между продавцом и покупателем. Последний заплатил деньги владельцу земли в счет будущей сделки. Это оформлено как задаток.
В гражданском кодексе указано: если за неисполнение договора ответственно лицо, которое дало задаток, то он остаётся у другой стороны. Если же ответственность лежит на той стороне, которая получила задаток, то она должна вернуть другой стороне двойную сумму задатка.
Многим покупателям кажется, что они в беспроигрышной ситуации. Если продавец отказывается, покупатель получит двойную сумму задатка. Не всё так просто.
Этот предварительный договор порождает всего лишь одну обязанность – заключить в будущем основной договор. Самое интересное, что по нему не обязательно должна передаваться земля, уплачиваться деньги.
Как поступить в такой ситуации покупателю?
Смело обращайтесь в суд, если продавец отказывается заключать основной договор.
Не забывайте, что заключить его нужно в срок, который указан в предварительном договоре. Иначе все обязательства будут прекращены. Не упускайте время.
Подведем итоги: если вы решили купить неоформленную в собственность недвижимость на законных основаниях, то приготовьтесь к возможным проблемам. Самый лучший вариант – покупать землю, на которую оформлено право собственности. Желательно найти объект, который прошел регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
Как это проверить? Можно попросить у продавца выписку из этого реестра. Документ оформляет регистрационная служба по месту нахождения недвижимого имущества.
Вам важно помнить, что лучше не пытаться сэкономить на покупке неоформленного земельного участка. Вы можете потерять гораздо больше. Если вы всё-таки решились на подобный шаг, то тщательно всё проверьте с точки зрения закона.
