Оценка квартиры

Для чего же нужна оценка квартиры? Ведь продавец может узнать стоимость квартиры методом проб – подать объявление с определенной ценой. Если обращений много - цену можно поднять ещё больше, если звонков нет - цену снизить. Оценщики ставят квартире одну цену, а продавец находит покупателя за большую сумму, получается продавец в оценке не заинтересован. Так кому нужны оценщики? В случае ипотеки ситуация другая, и оценка нужна банку.

Для того чтобы не выдать ипотечный кредит размером превышающим стоимость квартиры, банки и требуют оценку. А как узнать стоимость квартиры? Это оценить её. Чтобы избежать убытков в случае отказа выплат по кредиту, банк должен продать заложенную недвижимость за сумму превышающую размер кредита.

Оценщики – это специалисты в оценке стоимости недвижимости, в результате своей работы, они предоставляют сертификат об оценке квартиры. Этот сертификат и будет основой, для расчета размера кредита. Сколько Вы заплатите продавцу, значения не имеет.

Чтобы понять, чем занимаются оценщики, нужно знать разницу между стоимостью и ценой. Цена – это конкретная сумма, за которую и продается данная квартира, она действительна только для данной сделки. Её определили между собой продавец и покупатель, она записана договоре (в некоторых случаях, чтобы скрыть цену, в договоре указывается одна сумма, а оплачивается совсем другая, которую знает только продавец и покупатель). Оценщики же оперируют понятием стоимости, и дают множество определений этого термина. В случае с квартирой, стоимость – это наиболее вероятная цена квартиры, она не конкретна. Квартира может стоить этих денег, а может и нет.

Существует три способа оценки стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

• При использовании затратного способа, суммируются затраты на строительство данного объекта (квартиры) – материалы, логистика, оплата труда, налоговые выплаты, амортизация, износ и т.д. Этим способ рассчитывают стоимость квартиры в бюро технической инвентаризации, когда заказывают там справку о стоимости. При таком расчете не учитывается ни спрос, ни предложение.
• При использовании доходного, оценка производится на основании расчета прибыли, полученной при эксплуатации недвижимости. Для оценки квартир его не применяют, т.к. доход использование квартиры не приносит.
• Чаще всего используют сравнительный (сравнительных продаж) – оценка квартиры производится анализом продаж таких же квартир, в данном районе. Этот способ наиболее точно оценивает рынок, так как в жизни цена зависит от спроса и предложения. Чем больше желающих купить квартиру данного типа в этом районе, и чем меньше таких квартир, тем больше цена, и наоборот соответственно. Себестоимость квартиры при этом способе учитывается косвенно, так как рыночная стоимость значительно её превышает. Например, квартира в данном районе, не на крайних этажах, продана за 1800000 рублей, в соседнем доме похожая квартира продана за 2100000 рублей, соответственно оцениваемая квартира такого же типа в этом районе, будет стоить 1800000-2100000 рублей (хотя цена может быть и 1500000 и 2500000 рублей, но вероятность такого значительно меньше). Когда, различия влияют на стоимость, например наличие балкона, проведенный телефон, интернет и т.п. цена уточняется с помощью коэффициента учитывающего стоимость этих различий.

Для банка оценщики определяют две величины – рыночную и ликвидационную стоимость квартиры. Как дома определить рыночную стоимость мы рассмотрели. Что такое ликвидационная стоимость рассмотрим в следующей статье. Для чего Вам нужно иметь представление об оценке? К сожалению, плохая оценка квартиры может помешать получить кредит.