Проблемы с землей при малоэтажном строительстве. Вариант с административной арендой.

Закрытый кооператив может получить какой-либо участок в аренду на период, который должен быть не менее 5 лет. Если использовать его для строительства жилых зданий, провести регистрацию, то кооператив автоматически приобретает право собственности. Существуют определенные условия, сопровождающие аренду. Закрытый кооператив не может осуществлять передачу своих прав и обязанностей, возникающих по договору аренды. Исключение – передача арендных прав в залог. Это действие можно производить только после получения согласия собственника участка. Расторгнуть договор досрочно можно только через суд. Здесь должны существенно нарушаться условия. Один из важных моментов: нужно нарушение максимальных сроков, определенных для окончания строительства. Нельзя говорить о полном списке нарушений условия договора, которые можно отнести к существенным. Администрация может предлагать арендаторам любые условия. Обычно в такой ситуации нет особого выбора. Это создает большие возможности для произвола. Администрация будет стремиться к присвоению ещё не построенных зданий, для этого в ход пойдут специально заготовленные пункты соглашения. Есть ещё и другие сложности, усложняющие деятельность. Кооператив могут ликвидировать, если он уклоняется от целей, которые предусмотрены уставом. Стоит сказать, что это очень туманная формулировка. Вполне может использоваться для незаконных действий в отношении кооператоров. Не обозначены последствия, наступающие после такой ликвидации. Совершенно не ясна судьба участка, жилых домов, которые там расположены. Допускается возможность залога арендных прав, выдаваемых на земельный участок. Специалисты считают, что такая норма тоже может применяться для различных притеснений. Не совсем верно рассматривать залог определенного участка отдельно от тех улучшений, которые там есть. Это может иметь место для ликвидного имущества. Совершенно ясно, что участок в данном случае нельзя рассматривать как объект для залога. Стоит помнить, что у него есть обременение теми правами, которые имеют собственники зданий.

Есть и другие не совсем корректные варианты. Например, попытки заложить права на аренду участка под ещё не построенными зданиями. Эти права носят условный характер. Есть большое сомнение, что они будут иметь ценность на рынке. В данном случае не ясна стоимость права аренды. Соответственно, кредитор в данном случае имеет какие-либо свои интересы, которые не относятся к доходу по процентам. Например, он может рассчитывать на то, что получит здания по низкой цене. Для этого будут применяться ущемления прав кооператива. Большие вопросы вызывает норма, дающая возможность осуществлять залог права аренды только с согласия, которое должен дать орган государственной власти. Это может создавать ситуацию, когда получить кредит получится только у одного кредитора, определенного чиновником.


Поделитесь с друзьями: